《意见稿》征集意见时间为：2024年7月17日至2024年8月16日；有异议的在时间段内可提出！
此次的《意见稿》，几乎确定了未来10年，越秀区城市更新的主要目标方向；哪些地方要大力升级改造、可以拆除重建，哪些只能微改造，连多个地区能建多高都有了具体规定！
当然，这份规定不仅说了“政府做地”，也支持权属人自行改造！
下面，简单说一下《意见稿》的大概内容：
先简单总结一下：未来越秀区大力推进城市更新、主要可以大面积拆除重建的区域，应该主要集中在：广州火车站地区、珠江西段、环市东、登峰、五羊、寺右等地。
至于其他区域，或者以微改造为主，或者只能控制建筑高度在30m甚至12m的自主拆除重建改造。
目前越秀区在实施城市更新时，主要存在以下难点：
1、历史协同路径待畅通，限高。
2、产业升级空间待挖掘。
3、公共空间体系待串联。
4、民生保障短板待补强。
5、实施路径制度待完善。
例如，全区受建筑控高的三旧图斑共 6.22 平方公里，占图斑总量的 50.7%。这50.7%的用地，有的最高只能建30m，部分地区甚至只能建12m。
另外，还有49.2%的三旧图斑位于各类历史文化保护线内！
这就使得本来区域面积就小、未开发用地极少的越秀区，想进行城市更新更缺土地、更难平衡经济账！
所以，在经过文保、生态、道路等各种规划叠加分析后，越秀区识别出“高潜力低效用地”；这估计也将是未来越秀区城市更新、提升城市形象和税收的主要区域！
包括：珠江西段、环市东、登峰、五羊、寺右等地。
所以，《意见稿》里也明确指出：
旧城镇改造方面，南洋电器厂改造已进入攻坚阶段，下一步要谋划环市东、五羊新城改造。
旧村庄改造将按“依法征收、净地出让”模式推进，有序开展寺右村、登峰村、农林村、西坑村改造的前期谋划。
但是，并不是所有的旧城镇改造项目都会“拆除重建”。
《意见稿》提及：
广州火车站片区：作为新商贸总部采用“做地＋有机更新”方式，优先启动土地整备，采用收储+微改+局部改造相结合方式升级。
五羊片区：作为国际商务区采用“留改拆并举”方式，开展分期征拆、滚动开发，首期出让地块的出让金用于反哺后续征拆安置与建设，逐步置换。
环市东－黄花岗：作为中央活力区采用“有机更新+微改”方式，坚持应留尽留，重点开展修补、织补式更新。
麓湖片区：作为数字产业服务平台采用“统租+微改”方式，探索立体式功能混合，底层商办+上层居住。
东山片区：作为生命健康产业创新区采用“低效楼宇改造”方式，结合城市更新盘活低效用地。
所以，目前应该只有火车站和五羊片区有机会大范围拆除重建；诸如环市东、麓湖、东山片区，应该是以“微改造”为主。
推进改造的方式里，除了以“国企做地”为主的“啊爷出资”模式外，还大力支持“自主改造”。
如果是“做地”，为了项目更好实现平衡，可以进行容积率奖励/转移、或建筑补偿。
如果是自主改造，鼓励国有土地上的危旧房屋的权属人，对B级及以上危房进行拆除重建或维修加固。
除了支持新建电梯外，还支持增加少量面积，例如厨房约4㎡，卫生间约3㎡。
