1.概况
该小区是九五年由开发商建成的住宅小区，建筑面积近10万平方米，分东西二区，各5万平方米左右。建成两年后，住户进住80%以后，开始反映暖气不热的问题。小区的物业管理方也曾为部分楼号进行过改造，但效果不明显、不稳定，不热现象仍然存在。由于供热方、大物业方（小区总物业管理）、小物业方（产权单位物业管理）、住户方四者之间存在的经济利益关系、职责分工关系等矛盾，使得解决采暖不热问题数次搁浅，甚至连不热的确切原因都没有找到。受房屋使用单位的委托，我方从九九年采暖季起，对该小区的采暖情况进行了三个采暖季的跟踪调查，调查内容从用户室温监控、管网及阀件的检查、热源运行情况的调查，并对所得数据进行了分析研究，最终找到不热的原因，据此对系统进行了针对性改造，提出设计方案，并据此进行了改造施工。经过两个采暖季的运行后，证明改造效果良好。
2.跟踪调查手段方法：
2.1用户室内、外温度的测量：
2.1.1选择在外网末端楼中的几个不同楼层、不同朝向房间，放置自记式温度计，每一小时记录一次室内温度；其某测量日某间的室内温度变化图见图1。从图中可以看出，测量日的室内平均温度在16℃～18℃,满足政府规定的最低采暖温度要求，但感觉舒适性稍差。
2.1.2选择测量地的室外温度，用自记温度计每一小时记录一次室外温度；并与气象台参数进行对照；
2.2运行情况调查：主要采用抄录换热站运行数据的方法，加上在换热站定期检查的实际运行时参数（与室内温度同一时刻记录）。
2.3管线实际流量的测量：采用超声波流量计，将室外各计算管段实际流量测出，并将测量倒的数值与应有数值进行比较，从而得出结论，最终确定管径。
2.4对室内系统的检查：采用供、回水立管温度对比法，利用表面式温度计，对供回水立管表面温度进行测量，从而得到立管失调的情况，为工程改造设计提供帮助。
图1室内温度变化图
图2室外温度变化图
3.调查中发现的问题：
3.1该小区建筑物的采暖热负荷存在的问题：该小区为多层建筑，建筑墙体、窗体、屋面保温性能较差，也未按节能建筑标准设计施工，采暖热负荷经重新计算发现普遍偏大，造成建筑供给热量不足。该建筑的平均计算热指标在82w/m2以上。
3.2原设计和施工中存在的问题：
3.2.1原设计中局部外线设计不合理，竣工图与现场情况不相符，外管线各支路无阀门，不能进行建筑之间的供热流量失调的调节。
3.2.2室外保温层损坏严重，使原本不太富裕的供热量，又有所损失。
3.2.3室内下供下回双管系统局部设计不合理，造成个别用户暖气滞流，造成室温失调。有的用户只有一组暖气散发少许热量。在使用温差对比法，对供、回水立管进行测量中，发现大约有30％～40％的立管，供、回水温差不正常。
3.3设备管理及维修方面的问题：
3.3.1室内、外部分管线堵塞，阀门管件损坏严重，干线上阀门失效，无法进行调节。
3.3.2室内供暖干线的阀门也大部分损坏。
3.3.3在一些不热的立管中，因物业和用户对暖气系统进行不正常的改造，造成新的失调。
3.4热源供热运行模式及管理问题：
3.4.1由于热源采用人工单一控制一次回水温度的运行方式，人为控制和管理不到位，调研中，我们经常发现供热站的仪表系统，时好时坏，时开时关，无任何规律。当仪表不开时，运行人员手工进行参数记录的做法也很不规范，有“看错表、写错数”现象。在操作时，也存在有随机性，在换热站调研时，我们供热量提出疑问时，操作人员就随手拧了几圈阀门。
3.4.2在二次循环的运行上，也存在问题，原设计中，二次循环是按单独质调节设计的，使用几台同型号并联，按三用一备或两备设计，但在实际运行时，经常被改变运行模式，运行几台泵的时候都有，这就解释了调研中，在室外温度相对较高时，供热量却不足，造成室温偏低的现象。
3.4.3供热方希望住户按高一级别的供热模式交费，增大供热量，住户方不愿意，人为因素也影响到正常的供热。
4.改造方案的实施:
根据上述调查到的原因，我方有针对性地开展了工作，包括对采暖系统改造的设计、协调各方关系，建议合理的运行方案等，这样做即减少了改造工作量，节约了费用，又减少了对现有住户的干扰，取得了良好的效果。
4.1采暖系统改造设计：
4.1.1室内系统的改造，从用户入口阀门处开始。由于该建筑原采用下供下回双管式采暖系统，为了减少对住户的影响，原则上对立管不进行大的改动，只对住户反映的从来不热的立管，进行调整，尽量利用位于地下室干管的调整，解决立管的失调问题。我们首先将建筑的热负荷进行重新计算，并按新的负荷重新设计了在地下室的供热干管管径，更换了入户阀门，增加了分支调节阀，并对原采暖立管，进行了冲洗，更换调整了长期不热的立管，改造后的系统，运行良好。
4.1.2室外系统的改造，从换热站出口改起。我们将外线的热负荷进行重新计算，并按新的负荷重新设计了室外供热管网，调整了部分管径，增加了分支阀门，选择了聚氨酯做为管道的。该工程分为两期建设，改造后运行良好。
图3外网改造平面图
主要参考文献：
1. 《全国民用建筑工程设计技术措施》暖通空调·动力 中国计划出版社出版 2003
2. 《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242—2002 中国计划出版社 2002
3. 《采暖通风与空气调节设计规范》GBJl9--87(2001年局部修订) 中国建筑工业出版社2001
