近日，北京市今冬明春供暖方案确定，2007年11月7日至14日为北京市供暖的点火试运行期，并于11月15日开始正式供暖。为保障广大住户的切身利益，北京市同时下发了《北京市2007——2008采暖季供热工作方案》，要求各供热单位必须在10月底前对供热设备夏季保养维护情况以及安全、消防、环保状况进行全面检查验收，对上采暖季温度不达标区域要逐一排查，不留死角。同时，各供热单位供热前的煤炭储备要达到60％以上，不具备储备条件的购煤合同签约率应达到100％，并全部采用符合环保要求的低硫煤。各供热单位在10月底前要配齐司炉、水处理和供热管理人员，并组织好岗位培训和考核工作，以保证居民正常稳定取暖。
北京城市的集中供暖分为市政供暖和小区供暖两种方式。市政供暖是目前北方城市最有保障的供暖方式，有国家规定的时间和温度标准，每年供暖季政府都关注。而小区供暖则是由物业企业控制，一旦发生纠纷就很麻烦。在采暖季来临之际，笔者走访了位于海淀区知春路的太月园小区。这个小区的业主曾经因为供暖问题与物业公司发生不少纷争。
事件回放
太月园小区的供暖属于小区自建锅炉房供暖。2005年8月，按照北京市煤改气的供暖要求，太月园小区的供暖燃煤锅炉改为燃气锅炉，同时供暖费价格由原来的每年每平方米19元调整为30元。同年9月，物业公司开始征收2005年供暖费。当时，太月园小区业主委员会提出，小区内的楼道、步行梯、门口大厅等公摊面积都没有供暖设施，因此物业公司按照建筑面积向业主收取供暖费不合理。2005年11月15日小区锅炉房煤改燃气后，业主委员会要求物业公司执行北京市政府的有关文件精神和小区业主大会的决议，与业主委员会签订《供暖合同》，但就供暖收费标准、违约事项的认定和处罚等双方始终没有达成一致。于是，业主委员会利用小区煤改燃气设备投入运转第一年的有利条件，对整个供暖期的物耗成本进行登记、核算，并依据成本核算的相关规定，计算出太月园小区锅炉房的供暖成本为：18元/每平米*采暖季，并将这份成本资料送到北京市发改委价格处，受到有关部门的高度重视，2006年秋季，小区业主委员会的代表应北京市发改委价格处的邀请，出席了由北京市发改委价格处和国家建设部有关部门召开的供暖价格论证会，其成本资料得到业内技术权威的认可，相应结论是：太月园小区是1995年后建成的，属于国家规定的二步节能住宅，一个采暖季每平米消耗燃气应该约8立方。这为太月园小区供暖的成本核算资料增加了技术理论依据。
据太月园业主委员会王主任介绍，北京市政府收取供暖费实际上有两个价格标准，其一是按照建筑面积收费，每个采暖季每平方米30元，其二是按照使用面积收费，每个采暖季每平方米40元。通过测算，如果按照使用面积每平方米40元收，返算成建筑面积的收费标准为每平米26元，但是物业公司却不同意。 在和物业公司多次协商无果的情况下，遵照业主大会决议，太月园业主委员会在小区内张贴公告并在互联网业主论坛上发布公告，告知业主可以“缓交2005年供暖费”，等待签订协议的通知。2005年11月，北京太月物业管理有限责任公司认为由于业主委员会的告知行为导致了其本季供暖收费比例仅为10%，向海淀区法院起诉太月园业主委员会，要求业主委员会不要再阻挠物业公司收取本年度供暖费。2006年1月18日，海淀区法院一审判决驳回太月园物业公司的诉讼请求。物业公司不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。经审理，2006年6月20日，一中院终审判决，驳回上诉，维持原判。但是直到现在，物业公司仍坚持按照30元的标准收取暖气费，协议迟迟没有签下来。在协商进入僵局的时候，业主委员会依据有关法律规定，在取得北京一家律师事务所的同意后，决定对小区取暖费实施提存见证，选择参加提存见证的业主，由业主委员会组织请银行代收，转律师事务所作提存见证，律师事务所在开出律师函通知物业公司，据了解，此笔提存见证的取暖费约130万元，至今仍然存在银行。
小区的锅炉房是太月园的公共配套设施，小区业主委员会成立后，尚未代表小区业主与物业公司签订《供暖协议》，从2005年8月份锅炉房改造到现在，小区的生活热水温度忽高忽低，不能达到国家规定的标准。这是很现实的例子，没有签订《供暖协议》，怎样保证供暖的服务质量？
纷争背后的取暖费话语权标准
一、政府：各方利益的平衡
政府在采暖费收取上有自己的一套标准，其中，节能和公平是两个主要的因素。现在中国有上百亿平方米的建筑处于采暖区，其中许多是集中供暖的。对于政府来说，合理的价格政策应该是：达到国家强制性建筑能耗标准（例如 “96标准”—— 《民用建筑节能设计标准》）的按平价收取采暖费；建筑能耗达到优化标准的（优化标准可分为几个级别），按优惠价收取采暖费，而且实行递减，即节能越显著的，优惠幅度越大；建筑能耗超过国家强制标准的，加收采暖费，实行累进，带有惩罚性[1]。另一方面从公平的角度来说，小区采暖费标准的制定需要考虑到业主和物业公司双方的利益。基于以上两方面考虑，2001年北京市物价局制定了《京价（商）字〈2001〉372号》文件。其中第四条中规定：对供暖单层建筑高度超过4米和简易房屋、工棚及冬季施工特殊用热的加倍收费。如按使用面积收费,按以上每建筑平方米、采暖季的收费标准除以0.75的换算系数计算。例如：燃油锅炉供应居民供暖的收费标准为每建筑平方米、采暖季30元，如按使用面积收费,每使用平方米、采暖季价格为30÷0.75=40元。以上供暖价格一律为到户价格，不得另加其他费用[2]。这实际上给了物业公司和居民双方很大的自由选择空间。
二、业主委员会：公摊面积中没有暖气，为什么要交费？
太月园业主委员会认为，小区内的楼道、步行梯、门口大厅等公摊面积都没有供暖设施，且这些部位的温度没有达到政府规定的温度标准，物业公司按照建筑面积向业主收取供暖费不合理。于是，小区广大业主要求按使用面积和收费标准交纳冬季取暖费，坚持供暖成本的核算，完全符合《京价（商）字[2001]372号》文件的两种面积计算和两种收费标准的精神。
供暖应该是按套内使用面积，就是公众所说的地毯面积收取，因为它非常容易计量，双方都容易核算，如果按照建筑面积，产生的一个问题就是很多业主根本不知道我的公摊部位在什么地方。第二公摊部位的精确尺寸是多少业主不清楚。
三、物业公司：供暖价格是政府定的
物业公司认为， 太月园小区的供暖属于小区自建锅炉房供暖。按照海淀区环保局的要求，2005年由物业公司投资把燃煤锅炉改成燃气锅炉，按照市发改委燃气锅炉的供暖费收费标准，太月园小区的供暖费从过去的每年每平方米19元增加到30元，之前物业公司进行了公示[3]。物业公司认为他们所说的不是空穴来风，是依据京价商字[2001]372号文件。物业公司提及的372号文件，实际上是北京市物价局2001年10月公布的《关于调整我市民用供暖价格和热电厂热力出厂价格的通知》。该通知规定，燃油锅炉供应居民供暖的收费标准为建筑面积30元/每平方米*采暖季。
四、372文件：问题的症结
从以上分析看来，所有纷争和矛盾的症结就在于对这个372号文件的理解。1996年以前，没有产生商品房的时候没有公摊面积，那个时候公家分房大家去住，就是按套内的建筑面积和套内的使用面积收费。据一位业内人士透露，目前很多居民对现行的收费标准存在质疑，因为供暖按照建筑面积收费，但规定的18度±2度的室温却仅限于居民使用面积的范围。另外，物价局规定的2001年收费标准基本沿袭了1996年的旧规定，而1996年还没有大批的商品房进入市场，所以规定本身也存在一定滞后性。
笔者认为，矛盾背后的症结就在于基于利益考虑的话语权大小。究竟是按照建筑面积还是使用面积交费，这个事本身不是最重要的。因为无论按照哪种标准交供暖费，关键是，怎么才能交个明白，达到各方都满意的效果。至少，要在各方利益受损度不超过心理预期的范围内获取利益平衡。
参考文献：
[1]李华云.建筑节能的紧迫性与应对之策.2005年3月.
[2]北京市物价局.关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知.
[3]李罡，刘砥砺.太月园小区：号召缓交供暖费 业主委员会当被告. 北京青年报.2006年01月12日.
相关链接：
链接一：
关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知
京价商字[2001]372号文
市各有关局、总公司、集团公司、各区县物价局:
为促进北京市供热事业的发展，缓解企业亏损的矛盾进一步理顺供暖价格，经专家论证委员会论证和价格听证会听证，并经市政府批准，我市自2001年至2002年采暖期起适当调整我市供暖价格，现将有关事项通知如下：
一、市热力集团供暖价格及生活热水加热费
市热力集团供应的民用供暖价格由每建筑平方米、采暖季20元调整为24元；供应旅游饭店、使馆、出租公寓的供暖价格仍为每建筑平方米、采暖季30元；除上述两类供应对象以外的用户供暖价格也由每建筑平方米、采暖季20元调整为24元。
以上价格均含热力点运行费用25元、室外管网维护费1元、楼口到散热片维护费1元。
生活热水加热费由每吨2.5元调整为5元。
云岗地区使用热电厂热力供暖的收费标准按照市热力集团的收费标准执行。
二、锅炉供暖价格
1、燃煤锅炉(直供方式)供应的民用供暖价格由每建筑平方米、采暖季16元调整为16.5元；供应旅游饭店、出租公寓的供暖价格仍为每建筑平方米、采暖季28元；除上述两类供应对象以外的用户供暖价格也由每建筑平方米、采暖季16元调整为16.5元。
以上价格均含室外管网维护费1元、楼口到散热片维护费1元。
2、燃煤锅炉(间供方式)供应的民用供暖价格由每建筑平方米、采暖季18元调整为19元；供应旅游饭店、出租公寓的供暖价格仍为每建筑平方米、采暖季28元；除上述两类供应对象以外的用户供暖价格也由每建筑平方米、采暖季18元调整为19元。
以上价格均含热力点运行费用2.5元、室外管网维护费1元、楼口到散热片维护费1元。
3、燃油(柴油)、燃气(天然气、煤气)、电锅炉位应的民用供暖价格由每建筑平方米、采暖季28元调整为30元,其它供应对象仍为每建筑平方米、采暖季35元。
以上价格均含室外管网维护费1元、楼口到散热片维护费1元。
三、热电厂热力出厂价格
国华北京热电厂(供热基数380万吉焦)、北京第二热电厂(供热基数420万吉焦)供热基数内的热力出厂价格由18.15元/吉焦调整为25元/吉焦,超出供热基数部分的尖峰锅炉的热力出厂价格由18.15元/吉焦调整为27元/吉焦,华能北京热电股份有限公司(原石景山热电厂)和北京京丰热电有限责任公司(原北京第三热电厂)的热力出厂价格由12.76元/吉焦、13元/吉焦统一调整为18元/吉焦。
各热电厂的“少回水”价格仍按原批准价格执行,有关计量问题由供需双方协商解决。
四、其它事项
对供暖单层建筑高度超过4米和简易房屋、工棚及冬季施工特殊用热的加倍收费。如按使用面积收费,按以上每建筑平方米、采暖季的收费标准除以0.75的换算系数计算。例如:燃油锅炉供应居民供暖的收费标准为每建筑平方米、采暖季30元,如按使用面积收费,每使用平方米、采暖季价格为30÷0.75=40元。
以上供暖价格一律为到户价格,不得另加其他费用。
五、本市行政区域内的供热单位，应严格按本通知规定执行,并积极做好对单位、居民的宣传解释工作,保证供热质量,确保供暖温度达到标准(室内温度18℃±2℃以内),对有隐患的部位要及时维修,保证居民安全过冬。对借机乱收费的单,物价检查部门要予以严肃查处。
北京市物价局
二00一年十月十七日
链接二：太月园小区业主委员会对小区冬季供暖的成本调查报告
太月园小区业主委员会对小区冬季供暖的成本调查报告：每平米供暖成本：19.48元/平方米 ！
一．基本情况：太月园小区总建筑面积23万平方米，供暖方式是自建锅炉房供暖，该锅炉房供暖区域还包括罗庄东里、医药大厦、国家计生委等，合计总供暖面积约308000平米。以前是烧煤供暖的，2005年夏季进行了煤改气工程，所以2005-2006供暖季是天然气供暖。
二．调查过程：我小区本季供暖时间为11月15日至3月15日。我会勘查锅炉房及配电室共六次，分别是11月13日、11月27日、12月3日、12月12日、2月15日和3月17日，有白班和夜班两个时段。每次均查表并记录数据。采暖季节的生活热水是供暖的副产品，通过热交换即可产生生活热水，不需另外启动生活热水锅炉单烧。
三．勘查结果数据：
a)天然气：共消耗2449000立方米；
b)用电：每月约23万—25万度，物业公司提供了此数据；
c)用水：锅炉补水平均每天十几吨，最多三十几吨；
d)从物业公司提供的锅炉采购合同看，五台新燃气锅炉的合同价是454万(设备294万，设计建设安装等160万)，其中三台10吨炉，供暖用，二台5吨炉，生活热水用。另外，转让原来的五台燃煤锅炉还能收回一定款额；
e)每次勘察都看到有二-三名锅炉工当班；
f)副产品生活热水，每月售出约6000吨，每吨11.90元。
成本分项核算：参照发改委的价格文件，锅炉用天然气每立方米1.80元；物业公司声称其采用的是商业用水每吨5.60元；商业用电每度0.725元，姑且就以此价核算如下：
1.天然气：2449000立方米 X 1.80元/立方米 = 4408200元
2.电：240000度/每月 X 0.725元/度 X 4月 = 696000元
3.补水：30吨/天 X 120天 X 5.60元/吨 = 20160元
4.锅炉系统折旧，按承压锅炉折旧标准十五年计算，其中三台采暖炉简单估算300万，配套系统估算200万，总共每年共折旧33.4万。如果计入旧锅炉的转让回款，折旧费应有相当幅度的减小。
5.维修辅料等按系统折旧费的20%估算为6.7万。
6.人工按 10人计（轮休、值班等，每班二-三人，总计最多10人），按平均月工资2500元估算，每年供暖期加维护，按6个月工作量计算，工资约 10 x 2500 x 6 = 150000元
7.生活热水收入：6000吨/月X（11.90-5.60）元/吨 X 4月 = 151200元
总成本：
4408200+696000+20160+334000+67000+150000-151200=5524160元；每平米供暖成本约5524160元/308000平米 = 17.94元/平方米
以上已经是宽打宽算了，即使算上可能的误差部分，总成本不应超过人民币600万元，则每平米供暖成本最高6000000元/308000平米 = 19.48元/平方米。
补充说明：依照财政部、国家税务总局关于供热企业税收问题的通知（财税<2004>28号），向居民收取的采暖收入免征增值税。
根据以上数据，可以看出建筑面积每平方米30元的供暖价格含有太高的利润空间，是暴利。因此，我们认为应对实行自供暖的小区实行按实际发生成本的标准收取供暖费，供暖单位的合理利润空间应是6%-8%。
据媒体透露，北京朝阳园小区经过成本调查核算，如果按30元/平米的标准收取供暖费，则二年的费用足可以供暖三年。我们小区吸取北京朝阳园业主的经验，今年具体实施了采暖成本核算的实验。从互相印证的结果看，我们勘查核算的成果也是真实准确的。
太月园小区业主委员会
2006年5月25日
